Forældrekøb

Hvad er et forældrekøb?

De fleste har hørt om begrebet ”forældrekøb”. Ved et forældrekøb køber forældrene en ejerlejlighed (eller et hus), som de herefter udlejer til deres barn.

Der kan være mange årsager til, at tanker om at foretage et forældrekøb bliver relevant. Forældrekøb foretages oftest i forbindelse med, at den unge skal påbegynde en videregående uddannelse udenfor sin hjemby.

Hvad skal man tage højde for ved et forældrekøb?

Der er mange ting at tage højde for, hvis man ønsker at foretage et forældrekøb. Vi har mere end 25 års erfaring med at rådgive i alle de juridiske og økonomiske aspekter, der er forbundet med et forældrekøb.

Vi vil her forsøge at redegøre for de væsentligste forhold af hhv. juridisk og økonomisk karakter.

Forældrekøb af lejlighed

I forbindelse med forældrekøb, er der som regel tale om køb af en ejerlejlighed. Udover de forhold du i øvrigt skal være opmærksom på ved køb af en ejerlejlighed, skal du ved et forældrekøb også være opmærksom på andre aspekter.

Er det forbudt at udleje boligen?

Du skal eksempelvis være opmærksom på, om udlejning af boligen er forbudt. Dette kan være jf. ejerforeningens vedtægter og de servitutter, som måtte være tinglyst på lejligheden – herunder om bestyrelsens godkendelse kræves til udlejningen.

Hvis ikke der står noget om udlejning i vedtægterne eller servitutterne, er udlejning tilladt.

Medfører udlejning, at pantkreditorerne kan opsige lånet?

Du skal endvidere være opmærksom på, om udlejning af lejligheden medfører, at pantkreditorerne er berettigede til at opsige deres lån – eller kræve, at der stilles sikkerhed for terminsbetalingerne i lejeperioden.

Vi rådgiver dig selvfølgelig i alle de aspekter, du skal være opmærksom på, inden du foretager forældrekøbet, så du ikke begår fejltagelser, som du vil fortryde senere.

Det skal du vide om udlejning af boligen

Ved et forældrekøb, foretager forældrene en udlejning af ejerlejligheden til deres barn. Dette lejeforhold er omfattet af lejeloven. Der er flere ting, du skal vide om udlejning af bolig i forbindelse med forældrekøbet.

• Der er ikke noget ubetinget lovkrav om, at en lejeaftale skal være skriftlig – men hvis der søges om boligsikring, er det mest hensigtsmæssigt med en skriftlig lejeaftale.

• Lejeaftalen skal indgås på markedsvilkår. Dette er for at undgå uheldige skattemæssige og boligstøttemæssige konsekvenser. I boligregulerede områder, f.eks. København og Frederiksberg, bør lejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.

Du bør desuden være opmærksom på betydningen af forskellige lejevilkår. Dette er f.eks. indvendig vedligeholdelse for størrelsen af boligsikring.

Dette skal du vide om boligsikring (boligstøtte) ved forældrekøb

De fleste vil gerne høre om mulighederne for boligstøtte ved forældrekøb. Den unge er berettiget til boligsikring (boligstøtte) efter de normale regler.

Disse regler er dog forholdsvis komplicerede, og det bedste du kan gøre for at se, hvor meget du kan få i boligstøtte er at foretage en beregning af boligsikring på Borger.dk.

Reglerne om boligstøtte er et godt eksempel på et område, der er relativt kompliceret. Hvis du vælger en forældrekøbspakke hos os, sørger vi for, at du er fuldt informeret.

Forældrekøb – Skat og skatteforhold

I forbindelse med forældrekøb er der en række skattemæssige forhold at tage højde for – både for den unge og for forældrene.

Den unges skatteforhold ved forældrekøb

Hvis lejeaftalen er fastsat på markedsvilkår eller med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje, har lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge. Det skyldes, at boligsikring (boligstøtte) er skattefri.

Forældrenes skatteforhold ifm. forældrekøb

Den husleje som forældrene modtager fra deres barn betegnes som personlig indkomst. Det vil sige, at der sker beskatning med de høje skattesatser.

Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter (ejendomsskatter, fælles udgifter, vedligeholdelse m.m.), mens renteudgifter alene kan fradrages i kapitalindkomsten.

I så fald er der tillige fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst; for så vidt angår kapitalafkastordningen dog kun i begrænset omfang.

Se mere om dette i nedenstående afsnit “Kapitalafkast-ordningen”.

Virksomhedsskatteordningen

I forbindelse med et forældrekøb har forældrene mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen. Det skyldes, at udlejning af en ejerbolig betragtes som erhvervsmæssig virksomhed. Også selvom udlejningen er til forældrenes eget barn.

Fordele og ulemper

Fordelen ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at der opnås fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne.

Ulempen ved virksomhedsskatteordningen er dog, at den forudsætter aflæggelse af et mere detaljeret regnskab og selvangivelse, som – for at sikre at alle forhold er korrekt noteret – mest hensigtsmæssigt udarbejdes af en revisor.

– Dog er udgiften til revisor fradragsberettiget.

Kapitalafkastordningen

Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene anvende det, der hedder “kapitalafkastordningen”.

Kapitalafkastordningen indebærer, at forældrene, i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter i den personlige indkomst, fratrækker et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – uden fradrag af eventuel prioritetsgæld.

Samtidig tillægges det samme beløb forældrenes kapitalindkomst.

Vi anbefaler dette

Det kan anbefales at regne på, hvilken ordning der bedst kan betale sig i det konkrete tilfælde, når de øgede regnskabs- og selvangivelseskrav ved virksomhedsskatteordningen tages i betragtning.

Hos Vilsøe Boligadvokater hjælper vi dig naturligvis også med denne beregning, så du får den mest fordelagtige aftale.

Skat ved fortjeneste eller tab ved salg af boligen

En eventuel fortjeneste eller tab ved salg af boligen er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjenesten med fradrag af 10.000 kr. pr. år (bortset fra afståelsesåret) beskattes som kapitalindkomst.

Et eventuelt tab kan kun fradrages i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Hvis forældrene sælger lejligheden til deres barn, kan de vælge at fastsætte købesummen til den seneste offentlige vurdering på salgstidspunktet med fradrag af 15%.

Forældrekøb – beregning (eksempel)

Et forældrekøb vil meget sjældent hvile i sig selv likviditetsmæssigt. Det vil sige, at forældrene løbende vil have udlæg i forbindelse med lejligheden, som evt. kommer ind igen, hvis lejligheden senere sælges med fortjeneste.

Dette regnestykke er kun et eksempel, og vi anbefaler, at der altid opstilles et konkret resultat- og likviditetsbudget før der foretages forældrekøb.

Disse beregninger hjælper vi naturligvis også gerne med at udfærdige.

Eksempel – Sådan kunne økonomien i et forældrekøb se ud: