Overvejer du at lave et forældrekøb? Så er der mange ting, du skal have for øje. Vilsøe Boligadvokater har mere end 20 års erfaring med at rådgive i forældrekøb. Vores kompetente advokater sikrer, at du er bedst muligt klædt på, inden du foretager forældrekøbet.

Vi har, som noget særligt, lavet en forældrekøbspakke. Her rådgiver vi dig i alt, du skal vide om forældrekøb – og udarbejdelse af lejekontrakt er også inkluderet. Vi sikrer, at du blandt andet får den bedste rådgivning om:

  • Lejefastsættelse
  • Valg af skatteordning
  • Mulighed for boligsikring (boligstøtte)

Sidst men ikke mindst rådgiver vi om, hvordan et forældrekøb afvikles bedst muligt skattemæssigt, når dit barn ikke længere har behov for at bebo lejligheden.

Det er ikke helt ukompliceret at lave et forældrekøb, og der er meget, du skal være opmærksom på. Vi gennemgår det meste her på siden, så du er bekendt med, hvad det blandt andet kan dreje sig om.

Vilsøe Boligsadvokaters ydelser ved forældrekøb

Vores mål er at sikre, at du har helt ro i maven, og at du føler dig tryg ved, at vi tager os af alt det praktiske i forbindelse med forældrekøbet. Her er nogle af de ydelser, vi bistår med i forbindelse med forældrekøb:

  • Vi gennemgår købsaftalen og alle ejendommens dokumenter (og rådgiver dig om indholdet).
  • Vi har kontakten til ejendomsmægler med henblik på pris- og vilkårsforhandling (så du ikke betaler for meget).
  • Vi rådgiver dig om finansieringsmulighederne og står for kontakt til banken i sagen.
  • Vi udarbejder en lejekontrakt.
  • Vi informerer om skatteforhold (vedrørende virksomhedsskatteordning / kapitalafkastordning, vedligeholdelsesfradrag, udarbejdelse af selvangivelse, samt dit behov for revisor mv.)

Husk endvidere et advokatforbehold i købsaftalen! Læs mere herom under fanebladet “Gode råd“. For yderligere specifikation – se vores brochure samt vores rådgivningsaftale.

Hvad er et forældrekøb?

De fleste har hørt om begrebet ”forældrekøb”. Ved et forældrekøb køber forældrene en ejerlejlighed (eller et hus), som de herefter udlejer til deres barn.

Der kan være mange årsager til, at tanker om at foretage et forældrekøb bliver relevant. Forældrekøb foretages oftest i forbindelse med, at den unge skal påbegynde en videregående uddannelse udenfor sin hjemby.

Hvad skal man tage højde for ved et forældrekøb?

Der er mange ting at tage højde for, hvis man ønsker at foretage et forældrekøb. Vi  har mere end 20 års erfaring med at rådgive i alle de juridiske og økonomiske aspekter, der er forbundet med et forældrekøb.

Vi vil her forsøge at redegøre for de væsentligste forhold af hhv. juridisk og økonomisk karakter.

Forældrekøb af lejlighed

I forbindelse med forældrekøb, er der som regel tale om køb af en ejerlejlighed. Udover de forhold du i øvrigt skal være opmærksom på ved køb af en ejerlejlighed, skal du ved et forældrekøb også være opmærksom på andre aspekter.

Er det forbudt at udleje boligen?

Du skal eksempelvis være opmærksom på, om udlejning af boligen er forbudt. Dette kan være jf. ejerforeningens vedtægter og de servitutter, som måtte være tinglyst på lejligheden – herunder om bestyrelsens godkendelse kræves til udlejningen.

Hvis ikke der står noget om udlejning i vedtægterne eller servitutterne, er udlejning tilladt.

Medfører udlejning, at pantkreditorerne kan opsige lånet?

Du skal endvidere være opmærksom på, om udlejning af lejligheden medfører, at pantkreditorerne er berettigede til at opsige deres lån – eller kræve, at der stilles sikkerhed for terminsbetalingerne i lejeperioden.

Vi rådgiver dig selvfølgelig i alle de aspekter, du skal være opmærksom på, inden du foretager forældrekøbet, så du ikke begår fejltagelser, som du vil fortryde senere.

Det skal du vide om udlejning af boligen

Ved et forældrekøb, foretager forældrene en udlejning af ejerlejligheden til deres barn. Dette lejeforhold er omfattet af lejeloven. Der er flere ting, du skal vide om udlejning af bolig i forbindelse med forældrekøbet.

  • Der er ikke noget ubetinget lovkrav om, at en lejeaftale skal være skriftlig – men hvis der søges om boligsikring, er det mest hensigtsmæssigt med en skriftlig lejeaftale.
  • Lejeaftalen skal indgås på markedsvilkår. Dette er for at undgå uheldige skattemæssige og boligstøttemæssige konsekvenser. I boligregulerede områder, f.eks. København og Frederiksberg, bør lejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.

Du bør desuden være opmærksom på betydningen af forskellige lejevilkår. Dette er f.eks. indvendig vedligeholdelse for størrelsen af boligsikring.

Dette skal du vide om boligsikring (boligstøtte) ved forældrekøb

De fleste vil gerne høre om mulighederne for boligstøtte ved forældrekøb. Den unge er berettiget til boligsikring (boligstøtte) efter de normale regler.

Disse regler er dog forholdsvis komplicerede, og det bedste du kan gøre for at se, hvor meget du kan få i boligstøtte er at foretage en beregning af boligsikring på Borger.dk.

Reglerne om boligstøtte er et godt eksempel på et område, der er relativt kompliceret. Hvis du vælger en forældrekøbspakke hos os, sørger vi for, at du er fuldt informeret.

Kontakt Vilsøe Boligadvokater nu, og lad os klare det juridiske

Forældrekøb – Skat og skatteforhold

I forbindelse med forældrekøb er der en række skattemæssige forhold at tage højde for – både for den unge og for forældrene.

Den unges skatteforhold ved forældrekøb

Hvis lejeaftalen er fastsat på markedsvilkår eller med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje, har lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge. Det skyldes, at boligsikring (boligstøtte) er skattefri.

Forældrenes skatteforhold ifm. forældrekøb

Den husleje som forældrene modtager fra deres barn betegnes som personlig indkomst. Det vil sige, at der sker beskatning med de høje skattesatser.

Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter (ejendomsskatter, fælles udgifter, vedligeholdelse m.m.), mens renteudgifter alene kan fradrages i kapitalindkomsten.

I så fald er der tillige fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst; for så vidt angår kapitalafkastordningen dog kun i begrænset omfang.

Se mere om dette i nedenstående afsnit “Kapitalafkast-ordningen”

Virksomhedsskatteordningen

I forbindelse med et forældrekøb har forældrene mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen. Det skyldes, at udlejning af en ejerbolig betragtes som erhvervsmæssig virksomhed. Også selvom udlejningen er til forældrenes eget barn.

Fordele og ulemper

Fordelen ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at der opnås fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne.

Ulempen ved virksomhedsskatteordningen er dog, at den forudsætter aflæggelse af et mere detaljeret regnskab og selvangivelse, som – for at sikre at alle forhold er korrekt noteret – mest hensigtsmæssigt udarbejdes af en revisor.

– Dog er udgiften til revisor fradragsberettiget.

Kapitalafkastordningen

Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene anvende det, der hedder “kapitalafkastordningen”.

Kapitalafkastordningen indebærer, at forældrene, i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter i den personlige indkomst, fratrækker et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – uden fradrag af eventuel prioritetsgæld.

Samtidig tillægges det samme beløb forældrenes kapitalindkomst.

Vi anbefaler dette

Det kan anbefales at regne på, hvilken ordning der bedst kan betale sig i det konkrete tilfælde, når de øgede regnskabs- og selvangivelseskrav ved virksomhedsskatteordningen tages i betragtning.

Hos Vilsøe Boligadvokater hjælper vi dig naturligvis også med denne beregning, så du får den mest fordelagtige aftale.

Skat ved fortjeneste eller tab ved salg af boligen

En eventuel fortjeneste eller tab ved salg af boligen er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjenesten med fradrag af 10.000 kr. pr. år (bortset fra afståelsesåret) beskattes som kapitalindkomst.

Et eventuelt tab kan kun fradrages i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Hvis forældrene sælger lejligheden til deres barn, kan de vælge at fastsætte købesummen til den seneste offentlige vurdering på salgstidspunktet med fradrag af 15%.

Lad Vilsøe Boligadvokater hjælpe jer sikkert gennem forældrekøbet

Forældrekøb – beregning (eksempel)

Et forældrekøb vil meget sjældent hvile i sig selv likviditetsmæssigt. Det vil sige, at forældrene løbende vil have udlæg i forbindelse med lejligheden, som evt. kommer ind igen, hvis lejligheden senere sælges med fortjeneste.

Dette regnestykke er kun et eksempel, og vi anbefaler, at der altid opstilles et konkret resultat- og likviditetsbudget før der foretages forældrekøb.

Disse beregninger hjælper vi naturligvis også gerne med at udfærdige.

Eksempel – Sådan kunne økonomien i et forældrekøb se ud:

Købspris (kontantværdi)1.800.000 kr.
Realkreditlån1.440.000 kr.Svarende til 80% af kontantværdi
Banklån270.000 kr.Svarende til 15% af kontantværdi
Udbetaling90.000 kr.Svarende til 5% af kontantværdi
ResultatbudgetÅr 1År 5
Lejeindtægt40.800 kr.40.800 kr.
Ejendomsskatter-2.000 kr.-2.000 kr.
Fællesudgifter-13.200 kr.-13.200 kr.
Renter-65.460 kr.-65.460 kr.
Resultat før skat-39.860 kr.-39.860 kr.
LikviditetsbudgetÅr 1År 5
Resultat før skat-39.860 kr.-39.860 kr.
Skatteværdi, 60%-23.916 kr.-23.916 kr.
Afdrag lån0 kr.0 kr.
Likviditetsunderskud-15.944 kr.-15.944 kr.
Pr. måned-1.329 kr.
-1.329 kr.
Heraf opsparing0 kr.0 kr.
Pr. måned efter opsaring-1.329 kr.-1.329 kr.
Boligsikring6.120 kr.
6.120 kr.
Samlet likviditet forældre og barnÅr 1År 5
Leje-40.800 kr.-40.800 kr.
Boligsikring6.120 kr.6.120 kr.
Likviditetsunderskud – forældre-15.944 kr.-15.944 kr.
Samlet likviditetsunderskud-50.624 kr.-50.624 kr.

Der er mange detaljer ved et forældrekøb – vi hjælper jer!

Der er mange forskellige juridiske aspekter at tage højde for i forbindelse med et forældrekøb. Vi hjælper jer trygt igennem fra start til slut – og gør den juridiske side af sagen let og overskuelig.

Kontakt os i dag, eller download vores GRATIS materiale om forældrekøb herunder.

Vi har gjort forældrekøb nemt at forstå